notiz_kapsling

Trapphustavlor till fastigheter!

Med trapphustavlor till fastigheter så sparar man mycket tid och pengar. Man behöver inte sätta upp lappar om hissen har gått sönder eller informera hyresgäster om vattnet ska stängas av.

Vi har varit i kontakt med ett mycket intressant företag som levererar digitala trapphustavlor till fastigheter. Notiz utvecklar, producerar och marknadsför digitala informationsskärmar för fastigheter och företag.

Notiz hjälper till med hela kundresan, från layout av innehållet på skärmen, val av färg på kapslingen runt skärmen, installation och drift. Toppen tycker vi!

Årskrönika 2021

Det har blivit lite av en tradition här på Tribau att skriva en årskrönika i slutet av året. Där vi reflekterar över det förgångna året och blickar framåt. Jag tror de flesta gillar tradition eftersom det är något konstant i våra förändrande liv. Detta år måste vår tradition dock förändras; Axel Ekberg vår verksamhetsansvarig, har ej möjligheten att skriva denna krönika. Vilket medför att jag (Julius) skriver denna krönika i stället; förhoppningsvis gör jag den rättvisa.

För min del började året med en förhoppningsfull stämning; det pratades om vaccin mot Covid-19 och vi fick färre restriktioner i juni där krogar och uteställen fick ha öppet till 22:30, i stället för att stänga 20:00. En månad senare; i juli slopades samtliga restriktioner som reglerar öppettider, vilket ledde till att synen på framtiden naturligt blev mer positiv. Nya smittfall hade fallit markant sedan maj månad.

Idag verkar det dock finnas en uppåtgående trend igen. För vår del har vi ställt in julbordet, vilket såklart är tråkigt; det finns dock fortfarande ett ansvar på samtliga att stanna upp och tänka på att vi snart har levt med pandemin i två år är lite ofattbart.

Nu tycker jag dock vi har pratat klart om pandemin; som Axel skrev i förra årskrönikan känns det som att alla nyheter man ser idag har någon form av koppling till Covid-19.

För mig har detta år varit; utvecklande, givande, full fart och slutgiltigt roligt. Under året har jag fått utveckla min personliga förmåga i flera grenar. Från att åka runt i landet och göra status- och underhållsbesiktningar till att agera som upphandlingsstöd.

Jag startade min anställning på Tribau i december förra året, efter att ha gjort min praktik under tre månader. Sammanfattningsvis har jag varit på Tribau i ett år och tre månader. För min del har detta varit den bästa vägen jag kunde ha valt, för att utveckla mina kunskaper. Det har verkligen varit en resa. Att nu sitta här och reflektera övertiden som gått ger mig en känsla av tillfredsställelse. Jag är glad över att jag, Magnus och Axel har klarat året som vi har gjort. Det har inte alltid varit enkelt, men tillsammans har vi hittat en lösning.

Magnus del

Även jag, Magnus, flikar in med några ord såhär innan julen tågar in och vi stänger böckerna för det här året.

Jag har nu varit på Tribau i strax över två år. Samtidigt som det känns som att det var igår jag gjorde min första dag, känns det även som att vi har gjort en otrolig resa under den här tiden. Tribau har haft en mängd spännande uppdrag vilket lett både till starkare relationer med kunder men även en positiv personlig utveckling. Jag skulle våga påstå att det är få förunnat i vår bransch att få se så många olika typer av fastigheter och organisationer under ett år som vi får.

Det är inte allt med resan som har varit roligt dock. Att inte ha Axel -som jag jobbat nära med de senaste fem åren aktiv i bolaget känns ledsamt. Som tur är fick vi i slutet av förra året förstärkning av Julius, som utöver prosa även bidrar med mycket energi och kreativitet till bolaget och jag är övertygad om att vi, tillsammans, kommer att göra ett starkt kommande år.

Avslutningsvis vill jag bara rikta några ord till våra kunder, med vilka vi har ett fortsatt gott samarbete, och som jag ser fram emot att fortsätta utvecklas med nästa år. Det är och förblir mitt nöje.

God Jul och Gott Nytt År!

Sammanfattning Tribau

För att prata lite mer om Tribau, så har vi som sagt haft ett år med ett flertal olika uppdrag. I början av året fortsatte vi med den fortgående teknikinventeringen på Gamla Karolinska i Solna. Uppdraget var något Tribau hade arbetat med i två år. Under våren så fortsatte teknikinventeringen, det var dock dags för slutspurten. Vilket involverade att gå upp på samtliga tak och inventera tekniken. Detta var något jag tillsammans med min kollega gjorde och jag måste bara nämna att det var en upplevelse. Under en månad så inventerade vi samtlig teknik som fanns och de bästa dagarna var såklart när solen tittade fram. Att vara så högt upp medför såklart alltid en risk; vi är dock utbildade, har takutrustning och följer samtliga rutiner och lagar som finns.

Vid midsommar och senare under våren agerade vi som upphandlingsstöd. Vi fick göra en objektbeskrivning på samtliga byggnader, inventera utemiljö och agera som generellt stöd i olika delar.

Senare under hösten så fortsatte vi med status- och underhållsbesiktningar som vi har privilegiet att göra varje år. Under detta år valde vi att lägga fler kontroller i hösten då vi hade en större beläggning under första halvåret. För att kunna utföra rapporterna har vi rest till ett flertal olika platser; Danmark, Kristianstad, Helsingborg, Mellerud och Åmål för att nämna några. Att få resa till olika delar av Sverige och uppleva landet vi bor i, är för mig en stor motivation till att arbeta som konsult.

Utöver det så har vi nu under senaste tiden genomfört kvalitetskontroller på driftorganisationer och markentreprenader. Vilket innebär att vi går igenom de avtal som har upprättats och för att sedan igenom skicket ute på plats.  De anmärkningar som hittas vid platsbesöket sammanställs sedan i en rapport till kund. Som tur var, hann vi gå igenom markentreprenaden innan kylan och speciellt snön kom. Vilket även gjorde att bilden av markentreprenaden var mer representabel då det ej fanns några andra faktorer.

Under året så har vi även genomfört mindre uppdrag. Ett exempel på detta är en underhållsplan vi nyligen gjorde till en BRF. Idag är det lagkrav att en BRF ska upprätta en underhållsplan; vilket är givande att vi kan hjälpa till med.

Som avslutning vill jag bara tacka alla kunder och underbara personer vi har mött detta år. Att vi har möjligheten att utföra dessa uppdrag är något som vi inte tar för givet. Vi försöker hela tiden utveckla och resonera med varandra om hur vi kan leverera en bättre produkt. Under 2022 så kommer det fortsätta på samma visa; framåt och uppåt!

Jag och Magnus har även sammanställt ett litet julrim för att välkomma det nya året.

Julrim
Vinterfrosten är här,
I fastigheterna vi värme begär.

Många fastigheter vi detta år förvaltat,
Sista månaden på året vi nu landat.

Vi önskar er en god jul & gott nytt år,
Mer om oss får ni läsa i nästa inlägg, när vi 2022 når.

Vid pennan, Julius Kaufeldt Lönn
Fastighetskonsult

Framställning av en god underhållsplan

En underhållsplan är ofta ett vitalt dokument för fastighetsförvaltare. Dokumentet hjälper en fastighetsförvaltare att planera framtida kommande underhållsåtgärder i en fastighet. Vitala uppgifter i dokumentet som ska finnas är samtliga åtgärder, år och pris. Vid utformningen och framtagningen är det även väldigt viktigt att ha öppen dialog med kunden.

Kunden kan efterfråga en enklare underhållsplan eller en mer utförlig. Allt beror på vilket typ av behov som finns. Enklare underhållsplaner är ofta planerade under en kortare tidsperiod och tar inte med samtliga tekniska installationer; utan endast de större. De har oftast de största underhållsåtgärderna och mindre underhåll som kommer inom de närmsta 5–10 åren.

Vid framställningen av underhållsplanen sätter man såklart priser på samtliga åtgärder. Detta kan vara svår om man är självgående och ej har tidigare erfarenheter. I en organisation kan man ta nytta av historiska kunskaper och erfarenheter. Vilket ofta har lett till en större databas med samtliga priser på åtgärder. Dokument är den vitala grunden till framtida prissättningar i underhållsplaner. Det är även viktigt att priserna hela tiden uppdateras att de följer branschen.

Vid utformningen är det viktigt att sprida ut kostnaderna under flertal år. Det ska exempelvis inte finns en kostnad på 10 miljoner kronor år 2025 och 1 miljon kronor året efter. Dock så finns det vissa undantag till denna regel. Stambyte exempelvis; vilket är en stor kostnad och inte något som man delar upp under flera år. Detta leder till att kostnaderna naturligt blir större under vissa år. För att ha möjligheten att genomföra ett stambyte krävs det en god ekonomi. Annars kan man behöva ta ett mindre fördelaktigt lån. Detta är varför en underhållsplan finns; den hjälper till med planeringen av ekonomin i framtiden, man har en god överblick av fastighetens ekonomiska situation.

Inom branschen finns det även flera olika program som kan användas för att ta fram en underhållsplan. Standardprogrammet som de flesta känner till är Microsoft Excel. Det används vanligtvis under de flestas arbetsdagar och kräver ofta ingen upplärningsperiod för att få gemene man ska få en god översikt. Excel är även anpassningsbart & det är fritt att utforma varje underhållsplan på sitt unika vis.

Utöver Excel finns det även andra skräddarsydda system som är mer specifikt inriktade för att ta fram underhållsplaner. Ofta är de enklare att arbeta med då priser och teknisk livslängd finns inbyggt. Man har dock inte samma frihet som i Excel, systemet är låst och rapporterna kan ej på samma sätt anpassas efter kund.

Även om man har alla grunder som vi har gått igenom är det ej självklart att uppdraget i sig självt är lyckat. Om man arbetar som konsult; vilket vi på Tribau gör är det viktigaste kunden. Är underhållsplanen ej uppbyggd efter kundens behov och önskan så spelar det föregångna ingen roll. En öppen och konstant dialog med kunden är därför vital för att kunna utföra alla typer av uppdrag.


Att arbeta som fastighetskonsult

I fastighetsbranschen finns det många olika arbetsroller. Några av de vanligaste man stöter på är drifttekniker, fastighetsskötare, förvaltare.
Alla dessa arbetsroller har olika arbetsuppgifter som vi tänkte gå igenom i denna text.

Som en förvaltare har du ett helhetsansvar över ett antal fastigheter. Ansvaret ligger på förvaltaren att planera och projektera underhållet av dessa fastigheter. Ofta har man även mycket kundkontakt med hyresgästerna. Det kan utspela sig i olika former…. Vanligtvis så arbetar en förvaltare med samma område och byggnader under en längre period.

Skillnad mellan förvaltare och fastighetskonsult är att en fastighetskonsult är inte lika bunden till ett område eller specifika fastigheter. Arbetet utgår i stället ifrån de uppdrag som finns. Uppdragen skiljer sig beroende på vad som efterfrågas hos kund; teknikinventeringar, statuskontroller, kvalitetsgranskning, upphandlingar mm.

Dessa uppdrag kan även befinna sig i olika delar av landet. Som fastighetskonsult så är det viktigt att man är flexibel med tider och plats. Vissa uppdrag har olika tidsramar och kräver att man reser runt i Sverige. Vilket leder till att man arbetar med en stor mångfald av olika fastigheter, jämfört med förvaltare som beskrivs i föregående stycke.

Resandet kan ses som både en fördel och nackdel. Vi på Tribau genomför uppdrag i hela Sverige. Själva färdmedel som vi använder skiljer sig. Allt utgår ifrån vad som är mest effektivt. Vid varje uppdrag så sker en bedömning där vi ser över samtliga färdmedel. Denna process sker genom en utvärdering där vi tar det mesta tidseffektiva i relation till kostanden.

Om vi har ett flertal uppdrag som vi kan ta på en gång nära Stockholm så är bil ett resonabelt och bra alternativ. Jämfört med uppdrag i Skåne där det kan vara bättre att flyga ner och använda en hyrbil för att ta sig runt till olika städer.

Det finns ett stort antal olika arbetsområden som fastighetskonsult. Vilket medför att man blir berörd av de flesta förändringar som sker. Exempelvis i september förra året så ändrades SC Fastighetsteknik i AFF-koderna. Att vara fastighetskonsult kräver att man ständigt utvecklar sin kunskap för att vara i framkanten av branschen.

Något som stärker min närvaro ute hos kund i uppdrag, är mitt intresse jag har för branschen i sin helhet. Det får mig att ständigt vilja lära mig mer och förbättra min kunskap om fastighetsbranschen.

En viktig egenskap att ha som fastighetskonsult är enligt mig intresse av branschen i sin helhet. Såklart så har alla sin individuella preferens. Vilket kan vara ett intresse i teknik eller i kundkontakt. Vanliga uppdrag vi gör i Skåne området är statuskontroller och kvalitetskontroller. Vilket kräver att man ofta åker runt till olika städer och göra ett flertal fastigheter i en ”runda”.

Sammanfattat så skulle jag beskriva livet som fastighetskonsult som hektiskt, roligt och lärorikt. Varje uppdrag är unikt och det finns alltid en ny situation eller problem som man lär sig ifrån.

Rapport till kund, så lyckas du med den.

Som fastighetskonsulter så erbjuder vi ofta en specifik tjänst eller nytta till kund. Exempelvis olika typer av statuskontroller, teknikinventeringar eller att vi tar fram material till en kommande upphandling.

I alla våra uppdrag så måste vi återkoppla och sammanställa all information vi har tagit fram. Detta gör vi med hjälp av olika rapporter. Alla våra rapporter har samma tema och upplägg, för att göra det enklare för kunden. Det är utformningen som skiljer sig åt, beroende på vilket syfte/uppdrag det är.

Hur skriver man en bra rapport?

I min åsikt så börjar allt vid utformning. Vilket jag redan har nämnt, det är dock en stor del. En rapportmall ska vara enkel att läsa, intuitiv och det ska finnas en röd tråd. Den röda tråden ska även återfinnas i resterande rapporter för olika uppdrag. Det gör att kunden kan bli familjär med dokumentet vilket gör det enklare att läsa.

Vad kan du missa i en rapport?

Om du fokuserar på att förklara i detaljnivå till kund, finns risken att du tappar helhetsperspektivet.
Helhetsperspektivet kan liknas med den röda tråden i ovannämnda stycket. Givetvis kan du förklara på detaljnivå, men inte för frekvent.

När det finns en bra mall att arbeta efter så är det vitalt att hela tiden uppdatera den. Om en mall ändras så betyder det att samtliga behöver uppdateras. Som allt i denna bransch så är det vitalt att man hela tiden uppdaterar sina dokument. Detta gäller mallar såväl som underhållsplaner.

Efter att det finns en bra mall och grund så kommer nästa steg. Inmatningen av information, vilket är en vital del. Det är viktigt att hitta sina egna metoder och preferenser när du skriver in all information. I början så kommer det ta längre tid att utforma och skriva rapporterna. Men arbetssättet kommer alltid att kunna utvecklas och förbättras.

Hur innehållet skrivs in är också en betydelsefull del. Vid skrivandet så ska texten var koncis och rak på punkt. Att göra rapporten längre för ingen anledning är inte rätt tankesätt att ha. Utan texten ska bara behandla de relevanta delarna och ska reflektera verkligheten. Rapporter kan vara korta, det är ej något som bör ses ned på. Detta speglar såklart inte hur mycket arbete som har gjorts. Utan det är endast en reflektion av fastighetens status. Sammanfattningsvis så kan vi säga att en bra rapport skapas i tre steg; en god grund, insamling av information samt sammanställningen.

Utbildad_fastighetsforvaltare

Medarbetarpresentation, Julius Kaufeldt Lönn

Min bakgrund

Jag arbetar idag som en fastighetskonsult och är utbildad fastighetsförvaltare. Under min tid hos Tribau så har jag genomfört ett flertal olika konsultuppdrag. Mitt största fokus kommer alltid att vara utveckling och anskaffning av nya kunskaper.

Min roll

Som fastighetskonsult arbetar jag efter de uppdrag vi har. Det kan antingen vara att göra underhållsplaner, teknikinventeringar, statuskontroller mm. Uppdragen som vi får in berör fastigheter som befinner sig runtomkring hela landet. Vilket leder till att jag får se en mångfald av olika platser och fastigheter.

Vad är ditt störta intresse inom fastighetsbranschen?

Personligen så lockade fastighetskonsult yrket mig. Specifikt mångsidigheten med alla olika uppdrag samt kunskapen som behövs. För mig så har teknik alltid haft en stor roll i mitt liv, vilket utvecklades till ett intresse. Sedan under min utbildning och arbetsliv så växte detta intresse ännu mer. Vilket ger mig självsäkerheten att deklarera att Tribau och jag personligen kommer vara i framkant med ny teknik i framtiden.

Förvaltning

Medarbetarpresentation, Magnus Berg

Bakgrund

Min bakgrund är ursprungligen som fastighetsskötare och senare inom Facility Management. Under åren har jag fått en bred erfarenhet av förvaltningsarbete och hur de olika delarna hänger ihop, både för brukare och fastighetsägare.

Min roll på bolaget

Förutom det dagliga arbetet mot kund och det interna utvecklingsarbetet har jag hand om web- och IT-relaterade frågor på bolaget.

Vad brinner du extra för inom förvaltning?

Att hitta kreativa och effektiva lösningar på problem. Att konstatera att ett problem finns räcker för att åtgärda det, men för att på riktigt komma till bukt med en problematik och kunna förebygga den i framtiden krävs en djupare analys och den är alltid lite extra intressant.

apparatskap_2021

Funktionen av ett apparatskåp AS01/AS1

I ett driftutrymme så finns det ett flertal olika komponenter. En av de mest vitala är apparatskåpen. Apparatskåpen kan vara benämnda som AS01/AS1 beroende på hur man benämner. Inuti ett apparatskåp så sitter det olika styrenheter. Det är dessa som styr och reglerar de olika komponenterna i driftutrymmen. Om apparatskåpet är uppkopplat till en central databas så kan även driften få larm och se igenom driftkorten för specifika system.

På bilden ovan så kan vi se en PLC från Saia-Burgess. PLC står för Programmable Logic Controller, det är själva styrenheten för tekniken som finns i fastigheten. En stor andel av de styrenheten som vi ser i fastigheterna är Saia-Burgess.

Idag så är det en industristandard att ha antingen PLC eller DUC i sin fastighet. Den sköter styrningen i fastigheten och förenklar både förvaltningen och driften. En PLC/DUC kan antingen vara lokal eller vara uppkopplad till ett övergripande system. Den förenklar även arbetet med att energieffektivera fastigheten.

För att få en enkel överblick av hela systemet så sitter det en operatörspanel på apparatskåpet. I operatörspanelen så kan man exempelvis se över samtliga larm och driftkort. Detta förenklar arbetet för driftpersonalen när det är driftstopp och de behöver felsöka systemet. Det är även en del som vi tittar igenom. Ofta så är det en snabb överblick av larm och tidigare fel.

När vi utvärderar skicket på ett apparatskåp så ser vi ofta till det ytliga skicket. Dock så är det även viktigt att se igenom vilka komponenter som finns inuti. Exempelvis transformatorer, elcentral/proppskåp osv.

Det finns flera olika tillverkare av apparatskåp. Vanliga märken förr i tiden var Eldon och Sarel. Idag så ser man ofta Elkapsling. Alla skåp är i helhet likadana i utformningen, det enda som kan vara annorlunda är hur skåpen öppnas.

Kort sagt så kan man säga att apparatskåpet är hjärtat för driftutrymmet. Det är kärnan som hjälper allting att fungera som det ska.

Framtagen personalhandbok för medarbetare och chefer

Frågor som ”hur ser våra utläggsrutin ut? vart skickar jag in min semesteransökan? Vad gäller vid friskvård?” skapar onödigt brus mellan medarbetaren och chefen. Vi är otroligt glada och tacksamma över arbetet som Somore hjälpt oss med kring att arbeta fram en medarbetarguide (även kallad personalhandbok) samt chefsguide.

För att veta mer om projektet, tryck här för att komma direkt till inlägget.