Status- och underhållsbesiktningar runt Vänern

Hej allesammans, i höstas förra året var jag ute runt Vänern och utförde status- och underhållsbesiktningar. Fastigheterna som besiktades var för det mesta butiker och mindre kontorslokaler.

Det var en resa kan jag förklara; det startade med att jag åkte hemifrån vid kl. 02:00 för att hinna till besiktningen i Lidköping startade 07:00. Man kan då fråga sig varför jag inte sov över dagen innan? Vilket är en resonabel fråga, jag har inget riktigt svar; i efterhand kan jag i alla fall klappa mig själv på axeln och säga att jag gjorde det mest ekonomiska.

Att gå upp 02:00 för att sedan köra bil i 4 timmar var ändå en färd, personligen så kände jag att det var lite terapeutiskt. När man åker i det tomma mörkret på vägen, börjar hjärnan konstigt tänka på filosofiska frågor; varför heter falukorv just falukorv och hur kom man fram till smörgås – smör & gås? Det finns säkerligen någon resonabel förklaring, men det var sådana tankar jag funderade över.

Efter att jag var i Lidköping så fortsatte jag vidare till Trollhättan, där jag sov min första natt. Dagen var i helhet händelse full; att börja åka vid 02:00 tog ut sin rätt och jag var i sängs tidigt den kvällen.

Under nästa dag så var jag både i Mellerud och Åmål. Vilket jag inte hade besökt innan, det var en ny upplevelse som jag nu har med mig. Även att träffa nya och olika typer av personer är något som var höjdpunkten med resan.

Statuskontrollerna i sig självt gick bra; det fanns inga större problem på någon av fastigheterna. Som med alla fastigheter så är varje unik och har unika förutsättningar. Efter att jag var klar med platsbesöken var det tid att bege sig hemåt igen. Från Åmål så färdades jag senare på dagen på E18 hem igen till Stockholm.

Titeln till inlägget tycker jag är passande. Resan med status- och underhållsbesiktningar gjorde att jag bokstavligen körde runt hela värnen. Vilket jag vill tro är en hyfsat ovanlig resa som inte många har gjort.

Tack för mig, tills nästa gång!

Vid pennan, Julius Kaufeldt Lönn

Fastighetskonsult

shunt

Okulärkontroll av shunt och övriga komponenter

Vid de flesta av våra uppdrag så hamnar vi på ett eller annat sätt i ett driftutrymme. Naturligt leder detta till att vi spenderar en stor andel av vår tid där. Det gör att vi har en god överblick av samtliga tekniska komponenter och dess användning.

Något som fångar ögat uppmärksamhet finns på vänstra sidan av bilden. Det är en komponent som sitter i nästan alla undercentraler, för att distribuera värme runtomkring byggnaden.

Ett flertal av de uppdrag som vi utför kräver oss att titta på skicket. Vid shuntar specifikt så finns det tre stora intresseområden; shunten, pumpen och ventilställdonet.

Angående shunten så tittar vi på hur den ser ut generellt; hur isoleringen ser ut, tecken på tidigare läckage eller något utöver det vanliga. På ventilställdonen och pumpen så är det viktigt att kolla efter rost eller andra tecken på slit. Eftersom vi ofta gör en okulärkontroll; detta betyder att vi inte går in på detaljnivå.

I vissa fall så kan det vara svårt att se vilket system som shunten sitter på. Detta är ofta något som förekommer i äldre byggnader, då de specifikt ofta har sämre komponentbeteckningar. I dessa fall så får man följa rören för att se vilket system som shunten sitter på.

I bakgrunden så ser vi en av våra medarbetare som ser över expansionskärlet, som i detta fall har en medföljande kompressor. I styrenheten visas för vår medarbetare trycket och volymen.

Driftutrymmet är i detta fall bra bemärkt, samtliga komponenter och rör hade en komponentbeteckning. Vilket gör det enkelt för oss att få en helhetsbild av hur systemet i fastigheten är uppbyggd.

Uppdrag i Danmark

I månaden som gått har det blivit en del längre turer ut I landet. Efter fem dagar i fält har båda Göteborg, Helsingborg samt båda ändarna av Danmark checkats av från listan. Här har vi besökt industrifastigheter och utfört status- och underhållsbesiktningar. Ett intressant uppdrag då man inte bara får se fastigheter från väldigt olika tider -och således kanske I olika skick- men också en mängd olika spännande verksamheter.

Under dessa status- och underhållsbesiktningar gör vi en okulär kontroll av fastigheten; utvändigt, invändigt samt tekniskt. Vi dokumenterar i bild och text synliga brister, såväl som det allmänna skicket på byggnadsdelar, fastighetsteknik samt ytskikt i en sammanfattande rapport som överlämnas till fastighetsägaren. Denna har de förhoppningsvis sedan stor hjälp av inom förvaltningen. Gör man återkommande sådana här besiktningar bygger man upp en bra historik för fastigheterna vilket underlättar budget- och underhållsarbete även i framtiden!

Det är även en lärorik upplevelse att färdas utanför Svea Rikes gränser då vissa saker går till lite annorlunda till på andra sidan Öresundsbron. Specifikt vad gället myndighetsbesiktningar ser kraven och rutinerna annorlunda ut.

Arbetsmiljö är en fråga som ligger oss nära om hjärtat i Sverige, men här ser reglerna lite annorlunda ut i våra nordiska grannländer. Det här med ljus på arbetsplatsen är ju något alla kanske har en uppfattning om. Det ska finnas tillräckligt höga ljus nivåer för att utföra arbeten på olika detaljnivå men det finns även regler om dagsljus, alltså ljus som släpps in i fastigheterna vi jobbar i utifrån. Där man i ett land bara kräver att ett visst mått dagsljus ska nå in i lokalen så kräver man på andra ställen att man har direkt dagsljus in, det vill säga att man i princip ska kunna se ut. Detta leder ibland till okonventionella konstruktioner i byggnader som man aldrig skulle få se här hemma i Sverige då det helt enkelt inte behövs, och vice versa.

Alla skillnader är naturligtvis inte relevanta för en status- och underhållsbesiktning såklart, men det är något man måste hålla ögonen öppna för!

inblick_i_en_fastighetskonsults_vardag

Vad är en teknikinventering?

På bilden befinner sig en av våra medarbetare i ett av våra kunders driftutrymme, där han i våras utförde en teknikinventering. Under en teknikinventering samlar vi samtlig information om de komponenter som finns inom kundens fastighet. Detta sammanställs sedan i en lättläst databas.

Syftet är att ge en enkel och lättläst överblick av tekniken i en fastighetsägares bestånd. Vilket leder till en bättre grund som senare kan användas till eventuella projekt eller underhållsåtgärder. Vid varje uppdrag så pratar vi med kunden om vilken information som har störst relevans. Ibland så kanske teknikinventeringen ska lägga grund till ett kommande driftavtal eller så vill kunden ha den som grund till framtida underhållsåtgärder. Det finns alltså en viss distinktion på vad man fokuserar på beroende på förutsättning.

På bilden befinner sig vår medarbetare i en undercentral. Något som tydligt framkommer är att utrymmet är i ett gott skick, det har nyligen renoverats. Genom en snabb överblick så ser vi att både Grundfos pumpen och FTX-aggregatet i bakgrunden bara är ett fåtal år gamla.

I detta specifika driftutrymme så hade det tidigare komponenterna uppnått sin tekniska livslängd. Ventilationsaggregatet hade haft flertal problem under en kort tid och det kostnadseffektiva alternativet var att byta ut det. Samtidigt så fanns det ett större krav på högre luftflöde. Vilket kunde uppfyllas samtidigt.

Från vårt perspektiv som fastighetskonsulter så är ett nyrenoverat utrymme alltid roligt att arbeta i.  Det förenklar även process med att extrahera information från komponenterna. Självklart så får vi alltid fram informationen till slut det leder bara oftast till en enklare arbetsprocess.

Teknikinventeringar är alltid ett roligt uppdrag. Som konsult så får man se alla olika typer av tekniska komponenter. Detta gäller gamla modeller från 60- och 70-tal samt nya som kan vara från 2021. Speciellt om du är teknikintresserad och vill se hur processer som vi tar för givet faktiskt fungerar.

De flesta förväntar sig att tekniken bara ska fungera. Vilket är sant, det ska bara fungera. Det är när man ej märker av den som man vet att det har gjorts ett bra jobb. När vi i fastighetsbranschen som konsulter, förvaltare, driftpersonal kan ta hjälp av varandra är resultatet som bäst.

Varför ska ett driftutrymme vara välorganiserat/städat?

Varför kan det vara bra att ha ett städat driftutrymme? Det finns ett flertal olika skäl. Det är ofta vi kliver in i ett driftutrymme och vi stöter på saker som inte hör hemma där, det kan exempelvis vara: flyttkartonger, skräppåsar, pynt eller kontorsmaterial.

När vi som fastighetskonsulter anländer till en specifik arbetsplats så är tanken att arbetet ska påbörjas direkt. Om saker och ting står i vägen går fastighetskonsulten in i en lokalvårdarroll för att få undan alla saker, för att sedan komma åt den relevanta informationen. Vilket sammanställs i någon form av rapport till kund.

Ur ett ekonomiskt perspektiv för kunden betyder detta att arbetet tar längre tid än förväntat, då fastighetskonsultens effektivitet påverkas. Om det i stället skulle varit fri väg fram till informationen, hade man kunnat påbörja arbetet direkt vid ankomst.

Vanligast förekommande är att vi finner skräp. I bästa fall finns en papperskorg placerad i driftutrymmet, men oftast ser vi att det ligger skräp överallt på golvet. Om det börjar brinna i fastigheten så kan dessa ta eld snabbt och leda till att elden sprider sig vidare. Ur ett brandperspektiv är inte detta heller något bra och blir därav ytterligare en punkt att tänka extra på.
Vikten av att ha ett rent driftutrymme handlar inte bara om materialen som kan påträffas, utan även att tvätta bort fläckar och syn på tidigare läckage som kan finnas på golvet. Så att man i sin tur kan uppmärksamma nya läckage.

Sista delen vi vill ta upp är säkerheten på arbetsplatsen, den mest vitala. Om vi har material som står i vägen, så kan det leda till att det döljer vital information om hälsorisker.  Vi hoppas att vi har lyckats bevisa för er vad vikten av ett städat driftutrymme har. Alla bär ett ansvar att alltid se till att det; efter ett utfört arbete är rent och snyggt.

Mer information om driftutrymmen kan du läsa på BBR, avsnitt 3:4.

Teknikinventering åt Locum, projektet sträcker sig i över 1år

Tribau får i uppdrag av Locum att utföra en fullständig teknikinventering av ett antal fastigheter på Gamla Karolinska Sjukhuset i Solna.

Uppdraget drog igång med en provfastighet som referensobjekt och har nu utvecklats till att omfatta samtliga fastigheter på området. Ett omfattande projekt som kommer att pågå i över ett års tid.

Avslutande statuskontroller på 20 fastigheter i Linköping

Tribau får i uppdrag av Svefa att utföra avslutande statuskontroller på ett antal objekt hos Lejonfastigheter i Linköping. Driftentreprenaden övergår även här till ett nytt avtal, både med befintlig och ny leverantör.

Uppdraget omfattar ett tjugotal fastigheter inom områdena sport, kultur, skola och omsorg.

Viktigt arbete inför övergång till ett nytt driftavtal

Tribau får i uppdrag att utföra en avslutande statuskontroll på driftentreprenaden hos Jernhusen, i ett bestånd på ca 35 järnvägsanknutna fastigheter i Väst- och Sydsverige. Ett viktigt arbete inför övergången till ett nytt driftavtal med en ny leverantör.

Efter besiktningar på plats i ett antal nyckelfastigheter, samt genomgång av dokumentationen, levererades en komplett databas innehållande alla avvikelser som noterats. Detta blev sedan ett viktigt verktyg i kravställningen mot den avklivande leverantören, inför att det nya avtalet skulle träda i kraft.

Speciellt för uppdraget var att tiden var knapp inför övergången till nya avtalet men alla bitarna föll på plats och levererades i tid till kund.

Vilka uppdrag startar året 2020 med?

Tribau har under året fortsatt förtroende av Svefa att utföra status- och underhållsbesiktningar på fastigheter i Sagax bestånd. Uppdraget omfattar huvudsakligen industri- och handelsfastigheter och har en utmanande geografisk spridning över hela Mellan- och Sydsverige.

Vi har även nöjet att fortsättningsvis utföra kvalitetskontroller åt Folksam. I kontrollerna ingår bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i regionerna Skåne, Sydväst och Stockholm.

Åt Caverion fortlöper arbetet med tomställningsbesiktningar på Gamla Karolinska Sjukhuset. Ett stort inventeringsarbete av de lokaler som lämnats kvar efter verksamheten som flyttat in i det nya sjukhuset. I samband med detta sker även en inventering av den utrustning som använts av verksamheten, vilken sammanställs i en uppdaterad databas.