Taggarkiv: driftutrymme

Status- och underhållsbesiktningar runt Vänern

Hej allesammans, i höstas förra året var jag ute runt Vänern och utförde status- och underhållsbesiktningar. Fastigheterna som besiktades var för det mesta butiker och mindre kontorslokaler.

Det var en resa kan jag förklara; det startade med att jag åkte hemifrån vid kl. 02:00 för att hinna till besiktningen i Lidköping startade 07:00. Man kan då fråga sig varför jag inte sov över dagen innan? Vilket är en resonabel fråga, jag har inget riktigt svar; i efterhand kan jag i alla fall klappa mig själv på axeln och säga att jag gjorde det mest ekonomiska.

Att gå upp 02:00 för att sedan köra bil i 4 timmar var ändå en färd, personligen så kände jag att det var lite terapeutiskt. När man åker i det tomma mörkret på vägen, börjar hjärnan konstigt tänka på filosofiska frågor; varför heter falukorv just falukorv och hur kom man fram till smörgås – smör & gås? Det finns säkerligen någon resonabel förklaring, men det var sådana tankar jag funderade över.

Efter att jag var i Lidköping så fortsatte jag vidare till Trollhättan, där jag sov min första natt. Dagen var i helhet händelse full; att börja åka vid 02:00 tog ut sin rätt och jag var i sängs tidigt den kvällen.

Under nästa dag så var jag både i Mellerud och Åmål. Vilket jag inte hade besökt innan, det var en ny upplevelse som jag nu har med mig. Även att träffa nya och olika typer av personer är något som var höjdpunkten med resan.

Statuskontrollerna i sig självt gick bra; det fanns inga större problem på någon av fastigheterna. Som med alla fastigheter så är varje unik och har unika förutsättningar. Efter att jag var klar med platsbesöken var det tid att bege sig hemåt igen. Från Åmål så färdades jag senare på dagen på E18 hem igen till Stockholm.

Titeln till inlägget tycker jag är passande. Resan med status- och underhållsbesiktningar gjorde att jag bokstavligen körde runt hela värnen. Vilket jag vill tro är en hyfsat ovanlig resa som inte många har gjort.

Tack för mig, tills nästa gång!

Vid pennan, Julius Kaufeldt Lönn

Fastighetskonsult

Framställning av en god underhållsplan

En underhållsplan är ofta ett vitalt dokument för fastighetsförvaltare. Dokumentet hjälper en fastighetsförvaltare att planera framtida kommande underhållsåtgärder i en fastighet. Vitala uppgifter i dokumentet som ska finnas är samtliga åtgärder, år och pris. Vid utformningen och framtagningen är det även väldigt viktigt att ha öppen dialog med kunden.

Kunden kan efterfråga en enklare underhållsplan eller en mer utförlig. Allt beror på vilket typ av behov som finns. Enklare underhållsplaner är ofta planerade under en kortare tidsperiod och tar inte med samtliga tekniska installationer; utan endast de större. De har oftast de största underhållsåtgärderna och mindre underhåll som kommer inom de närmsta 5–10 åren.

Vid framställningen av underhållsplanen sätter man såklart priser på samtliga åtgärder. Detta kan vara svår om man är självgående och ej har tidigare erfarenheter. I en organisation kan man ta nytta av historiska kunskaper och erfarenheter. Vilket ofta har lett till en större databas med samtliga priser på åtgärder. Dokument är den vitala grunden till framtida prissättningar i underhållsplaner. Det är även viktigt att priserna hela tiden uppdateras att de följer branschen.

Vid utformningen är det viktigt att sprida ut kostnaderna under flertal år. Det ska exempelvis inte finns en kostnad på 10 miljoner kronor år 2025 och 1 miljon kronor året efter. Dock så finns det vissa undantag till denna regel. Stambyte exempelvis; vilket är en stor kostnad och inte något som man delar upp under flera år. Detta leder till att kostnaderna naturligt blir större under vissa år. För att ha möjligheten att genomföra ett stambyte krävs det en god ekonomi. Annars kan man behöva ta ett mindre fördelaktigt lån. Detta är varför en underhållsplan finns; den hjälper till med planeringen av ekonomin i framtiden, man har en god överblick av fastighetens ekonomiska situation.

Inom branschen finns det även flera olika program som kan användas för att ta fram en underhållsplan. Standardprogrammet som de flesta känner till är Microsoft Excel. Det används vanligtvis under de flestas arbetsdagar och kräver ofta ingen upplärningsperiod för att få gemene man ska få en god översikt. Excel är även anpassningsbart & det är fritt att utforma varje underhållsplan på sitt unika vis.

Utöver Excel finns det även andra skräddarsydda system som är mer specifikt inriktade för att ta fram underhållsplaner. Ofta är de enklare att arbeta med då priser och teknisk livslängd finns inbyggt. Man har dock inte samma frihet som i Excel, systemet är låst och rapporterna kan ej på samma sätt anpassas efter kund.

Även om man har alla grunder som vi har gått igenom är det ej självklart att uppdraget i sig självt är lyckat. Om man arbetar som konsult; vilket vi på Tribau gör är det viktigaste kunden. Är underhållsplanen ej uppbyggd efter kundens behov och önskan så spelar det föregångna ingen roll. En öppen och konstant dialog med kunden är därför vital för att kunna utföra alla typer av uppdrag.


Att arbeta som fastighetskonsult

I fastighetsbranschen finns det många olika arbetsroller. Några av de vanligaste man stöter på är drifttekniker, fastighetsskötare, förvaltare.
Alla dessa arbetsroller har olika arbetsuppgifter som vi tänkte gå igenom i denna text.

Som en förvaltare har du ett helhetsansvar över ett antal fastigheter. Ansvaret ligger på förvaltaren att planera och projektera underhållet av dessa fastigheter. Ofta har man även mycket kundkontakt med hyresgästerna. Det kan utspela sig i olika former…. Vanligtvis så arbetar en förvaltare med samma område och byggnader under en längre period.

Skillnad mellan förvaltare och fastighetskonsult är att en fastighetskonsult är inte lika bunden till ett område eller specifika fastigheter. Arbetet utgår i stället ifrån de uppdrag som finns. Uppdragen skiljer sig beroende på vad som efterfrågas hos kund; teknikinventeringar, statuskontroller, kvalitetsgranskning, upphandlingar mm.

Dessa uppdrag kan även befinna sig i olika delar av landet. Som fastighetskonsult så är det viktigt att man är flexibel med tider och plats. Vissa uppdrag har olika tidsramar och kräver att man reser runt i Sverige. Vilket leder till att man arbetar med en stor mångfald av olika fastigheter, jämfört med förvaltare som beskrivs i föregående stycke.

Resandet kan ses som både en fördel och nackdel. Vi på Tribau genomför uppdrag i hela Sverige. Själva färdmedel som vi använder skiljer sig. Allt utgår ifrån vad som är mest effektivt. Vid varje uppdrag så sker en bedömning där vi ser över samtliga färdmedel. Denna process sker genom en utvärdering där vi tar det mesta tidseffektiva i relation till kostanden.

Om vi har ett flertal uppdrag som vi kan ta på en gång nära Stockholm så är bil ett resonabelt och bra alternativ. Jämfört med uppdrag i Skåne där det kan vara bättre att flyga ner och använda en hyrbil för att ta sig runt till olika städer.

Det finns ett stort antal olika arbetsområden som fastighetskonsult. Vilket medför att man blir berörd av de flesta förändringar som sker. Exempelvis i september förra året så ändrades SC Fastighetsteknik i AFF-koderna. Att vara fastighetskonsult kräver att man ständigt utvecklar sin kunskap för att vara i framkanten av branschen.

Något som stärker min närvaro ute hos kund i uppdrag, är mitt intresse jag har för branschen i sin helhet. Det får mig att ständigt vilja lära mig mer och förbättra min kunskap om fastighetsbranschen.

En viktig egenskap att ha som fastighetskonsult är enligt mig intresse av branschen i sin helhet. Såklart så har alla sin individuella preferens. Vilket kan vara ett intresse i teknik eller i kundkontakt. Vanliga uppdrag vi gör i Skåne området är statuskontroller och kvalitetskontroller. Vilket kräver att man ofta åker runt till olika städer och göra ett flertal fastigheter i en ”runda”.

Sammanfattat så skulle jag beskriva livet som fastighetskonsult som hektiskt, roligt och lärorikt. Varje uppdrag är unikt och det finns alltid en ny situation eller problem som man lär sig ifrån.

shunt

Okulärkontroll av shunt och övriga komponenter

Vid de flesta av våra uppdrag så hamnar vi på ett eller annat sätt i ett driftutrymme. Naturligt leder detta till att vi spenderar en stor andel av vår tid där. Det gör att vi har en god överblick av samtliga tekniska komponenter och dess användning.

Något som fångar ögat uppmärksamhet finns på vänstra sidan av bilden. Det är en komponent som sitter i nästan alla undercentraler, för att distribuera värme runtomkring byggnaden.

Ett flertal av de uppdrag som vi utför kräver oss att titta på skicket. Vid shuntar specifikt så finns det tre stora intresseområden; shunten, pumpen och ventilställdonet.

Angående shunten så tittar vi på hur den ser ut generellt; hur isoleringen ser ut, tecken på tidigare läckage eller något utöver det vanliga. På ventilställdonen och pumpen så är det viktigt att kolla efter rost eller andra tecken på slit. Eftersom vi ofta gör en okulärkontroll; detta betyder att vi inte går in på detaljnivå.

I vissa fall så kan det vara svårt att se vilket system som shunten sitter på. Detta är ofta något som förekommer i äldre byggnader, då de specifikt ofta har sämre komponentbeteckningar. I dessa fall så får man följa rören för att se vilket system som shunten sitter på.

I bakgrunden så ser vi en av våra medarbetare som ser över expansionskärlet, som i detta fall har en medföljande kompressor. I styrenheten visas för vår medarbetare trycket och volymen.

Driftutrymmet är i detta fall bra bemärkt, samtliga komponenter och rör hade en komponentbeteckning. Vilket gör det enkelt för oss att få en helhetsbild av hur systemet i fastigheten är uppbyggd.

Uppdrag i Danmark

I månaden som gått har det blivit en del längre turer ut I landet. Efter fem dagar i fält har båda Göteborg, Helsingborg samt båda ändarna av Danmark checkats av från listan. Här har vi besökt industrifastigheter och utfört status- och underhållsbesiktningar. Ett intressant uppdrag då man inte bara får se fastigheter från väldigt olika tider -och således kanske I olika skick- men också en mängd olika spännande verksamheter.

Under dessa status- och underhållsbesiktningar gör vi en okulär kontroll av fastigheten; utvändigt, invändigt samt tekniskt. Vi dokumenterar i bild och text synliga brister, såväl som det allmänna skicket på byggnadsdelar, fastighetsteknik samt ytskikt i en sammanfattande rapport som överlämnas till fastighetsägaren. Denna har de förhoppningsvis sedan stor hjälp av inom förvaltningen. Gör man återkommande sådana här besiktningar bygger man upp en bra historik för fastigheterna vilket underlättar budget- och underhållsarbete även i framtiden!

Det är även en lärorik upplevelse att färdas utanför Svea Rikes gränser då vissa saker går till lite annorlunda till på andra sidan Öresundsbron. Specifikt vad gället myndighetsbesiktningar ser kraven och rutinerna annorlunda ut.

Arbetsmiljö är en fråga som ligger oss nära om hjärtat i Sverige, men här ser reglerna lite annorlunda ut i våra nordiska grannländer. Det här med ljus på arbetsplatsen är ju något alla kanske har en uppfattning om. Det ska finnas tillräckligt höga ljus nivåer för att utföra arbeten på olika detaljnivå men det finns även regler om dagsljus, alltså ljus som släpps in i fastigheterna vi jobbar i utifrån. Där man i ett land bara kräver att ett visst mått dagsljus ska nå in i lokalen så kräver man på andra ställen att man har direkt dagsljus in, det vill säga att man i princip ska kunna se ut. Detta leder ibland till okonventionella konstruktioner i byggnader som man aldrig skulle få se här hemma i Sverige då det helt enkelt inte behövs, och vice versa.

Alla skillnader är naturligtvis inte relevanta för en status- och underhållsbesiktning såklart, men det är något man måste hålla ögonen öppna för!

apparatskap_2021

Funktionen av ett apparatskåp AS01/AS1

I ett driftutrymme så finns det ett flertal olika komponenter. En av de mest vitala är apparatskåpen. Apparatskåpen kan vara benämnda som AS01/AS1 beroende på hur man benämner. Inuti ett apparatskåp så sitter det olika styrenheter. Det är dessa som styr och reglerar de olika komponenterna i driftutrymmen. Om apparatskåpet är uppkopplat till en central databas så kan även driften få larm och se igenom driftkorten för specifika system.

På bilden ovan så kan vi se en PLC från Saia-Burgess. PLC står för Programmable Logic Controller, det är själva styrenheten för tekniken som finns i fastigheten. En stor andel av de styrenheten som vi ser i fastigheterna är Saia-Burgess.

Idag så är det en industristandard att ha antingen PLC eller DUC i sin fastighet. Den sköter styrningen i fastigheten och förenklar både förvaltningen och driften. En PLC/DUC kan antingen vara lokal eller vara uppkopplad till ett övergripande system. Den förenklar även arbetet med att energieffektivera fastigheten.

För att få en enkel överblick av hela systemet så sitter det en operatörspanel på apparatskåpet. I operatörspanelen så kan man exempelvis se över samtliga larm och driftkort. Detta förenklar arbetet för driftpersonalen när det är driftstopp och de behöver felsöka systemet. Det är även en del som vi tittar igenom. Ofta så är det en snabb överblick av larm och tidigare fel.

När vi utvärderar skicket på ett apparatskåp så ser vi ofta till det ytliga skicket. Dock så är det även viktigt att se igenom vilka komponenter som finns inuti. Exempelvis transformatorer, elcentral/proppskåp osv.

Det finns flera olika tillverkare av apparatskåp. Vanliga märken förr i tiden var Eldon och Sarel. Idag så ser man ofta Elkapsling. Alla skåp är i helhet likadana i utformningen, det enda som kan vara annorlunda är hur skåpen öppnas.

Kort sagt så kan man säga att apparatskåpet är hjärtat för driftutrymmet. Det är kärnan som hjälper allting att fungera som det ska.

Varför ska ett driftutrymme vara välorganiserat/städat?

Varför kan det vara bra att ha ett städat driftutrymme? Det finns ett flertal olika skäl. Det är ofta vi kliver in i ett driftutrymme och vi stöter på saker som inte hör hemma där, det kan exempelvis vara: flyttkartonger, skräppåsar, pynt eller kontorsmaterial.

När vi som fastighetskonsulter anländer till en specifik arbetsplats så är tanken att arbetet ska påbörjas direkt. Om saker och ting står i vägen går fastighetskonsulten in i en lokalvårdarroll för att få undan alla saker, för att sedan komma åt den relevanta informationen. Vilket sammanställs i någon form av rapport till kund.

Ur ett ekonomiskt perspektiv för kunden betyder detta att arbetet tar längre tid än förväntat, då fastighetskonsultens effektivitet påverkas. Om det i stället skulle varit fri väg fram till informationen, hade man kunnat påbörja arbetet direkt vid ankomst.

Vanligast förekommande är att vi finner skräp. I bästa fall finns en papperskorg placerad i driftutrymmet, men oftast ser vi att det ligger skräp överallt på golvet. Om det börjar brinna i fastigheten så kan dessa ta eld snabbt och leda till att elden sprider sig vidare. Ur ett brandperspektiv är inte detta heller något bra och blir därav ytterligare en punkt att tänka extra på.
Vikten av att ha ett rent driftutrymme handlar inte bara om materialen som kan påträffas, utan även att tvätta bort fläckar och syn på tidigare läckage som kan finnas på golvet. Så att man i sin tur kan uppmärksamma nya läckage.

Sista delen vi vill ta upp är säkerheten på arbetsplatsen, den mest vitala. Om vi har material som står i vägen, så kan det leda till att det döljer vital information om hälsorisker.  Vi hoppas att vi har lyckats bevisa för er vad vikten av ett städat driftutrymme har. Alla bär ett ansvar att alltid se till att det; efter ett utfört arbete är rent och snyggt.

Mer information om driftutrymmen kan du läsa på BBR, avsnitt 3:4.